Neubau richtig versichern: Welche Versicherungen Bauherren wirklich benötigen

Ein Hausbau beginnt versicherungstechnisch nicht erst mit dem Einzug. Schon der Kauf des Grundstücks kann Haftungsrisiken auslösen. Mit Beginn der Erdarbeiten kommen Baustellenrisiken hinzu, während im weiteren Bauverlauf immer größere Werte auf dem Grundstück entstehen. Später werden Photovoltaikanlage, Wärmepumpe, Batteriespeicher oder Wallbox installiert – und mit der Fertigstellung muss schließlich der vollständige Schutz der Wohngebäudeversicherung greifen.

Wer erst wenige Tage vor dem Umzug über Versicherungen nachdenkt, ist deshalb deutlich zu spät dran. Einige Absicherungen müssen bereits vor Baubeginn bestehen. Beim Bauherren-Rechtsschutz können sogar Wartezeiten oder besondere Abschlussfristen gelten. Gleichzeitig benötigt aber auch nicht jeder Bauherr jede Versicherung als separaten Vertrag.

Eine gute Planung beantwortet deshalb nicht die Frage „Welche Versicherungen kann ich abschließen?“, sondern vielmehr: Welches Risiko trage ich in welcher Bauphase selbst und welches Risiko ist bereits über einen anderen Vertrag oder einen Vertragspartner abgesichert?

Welche Versicherungen sind bei einem Neubau wichtig?

Bei einem klassischen Neubau auf dem eigenen Grundstück sollten insbesondere folgende Versicherungen geprüft werden:

Hinzu kommt die gesetzliche Unfallversicherung über die BG BAU, sobald private Bauhelfer wie Freunde, Verwandte oder Bekannte auf der Baustelle mitarbeiten.

Wohngebäudeversicherung bereits vor Baubeginn auswählen

Die spätere Wohngebäudeversicherung sollte möglichst nicht erst nach Fertigstellung des Hauses gesucht werden. In vielen Fällen ist es sinnvoll, den Vertrag bereits vor dem ersten Spatenstich abzuschließen.

Der entscheidende Grund dafür ist die Feuerrohbauversicherung. Viele Gebäudeversicherer stellen diesen Versicherungsschutz während der Bauphase ohne gesonderten Mehrbeitrag zur Verfügung, wenn das fertige Gebäude anschließend beim gleichen Versicherer wohngebäudeversichert bleibt.

Die genaue Gestaltung unterscheidet sich allerdings. Teilweise läuft der Rohbauschutz für einen bestimmten Zeitraum beitragsfrei. Bei anderen Modellen wird bereits der erste Beitrag der späteren Wohngebäudeversicherung erhoben. Dafür kann nach Fertigstellung zunächst kein weiterer Jahresbeitrag anfallen. Maßgeblich ist immer die konkrete Regelung des Versicherers.

Wer rechtzeitig abschließt, hat damit zwei Probleme auf einmal gelöst: Der Rohbau ist gegen Feuergefahren abgesichert und gleichzeitig steht bereits fest, welcher Vertrag das Gebäude nach Fertigstellung schützt.

Was ist eine Feuerrohbauversicherung?

Auch ein unfertiges Gebäude kann bereits einen enormen Wert besitzen. Sobald Bodenplatte, Mauerwerk, Geschossdecken und Dachstuhl errichtet sind, stecken schnell mehrere hunderttausend Euro im Bauprojekt.

Kommt es in dieser Phase zu einem Brand, kann der wirtschaftliche Schaden existenzbedrohend sein. Genau hier greift die Feuerrohbauversicherung.

Typischerweise umfasst sie – abhängig vom jeweiligen Bedingungswerk – insbesondere Schäden durch:

• Brand,
• Blitzschlag,
• Explosion,
• Implosion,
• bestimmte Folgeschäden eines versicherten Brandes.

Ein klassisches Beispiel sind Dach-, Löt- oder Schweißarbeiten. Entsteht dabei ein Feuer und der bereits errichtete Dachstuhl brennt ab, können nicht nur die Holzkonstruktion, sondern auch angrenzende Bauleistungen erheblich beschädigt werden.

Auch bereits vorhandene Baustoffe können je nach Versicherer und Bedingungen mitversichert sein. Hier unterscheiden sich die Tarife allerdings. Nicht jedes noch lose auf dem Grundstück gelagerte Material ist automatisch versichert.

Feuerrohbauversicherung ist keine Bauleistungsversicherung

Eine häufige Verwechslung besteht zwischen Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung.

Die Feuerrohbauversicherung konzentriert sich hauptsächlich auf die versicherten Feuergefahren. Die Bauleistungsversicherung deckt dagegen zahlreiche andere unvorhergesehene Beschädigungen des Bauwerks.

Wird beispielsweise durch ein außergewöhnliches Unwetter ein bereits errichteter Gebäudeteil beschädigt oder zerstören Unbekannte nachts bereits fest eingebaute Bauteile, kann die Bauleistungsversicherung betroffen sein.

Beide Verträge konkurrieren daher nicht miteinander, sondern können sich sinnvoll ergänzen.

Wann wird aus der Feuerrohbauversicherung eine Wohngebäudeversicherung?

Mit Fertigstellung beziehungsweise Bezugsfertigkeit verändert sich das versicherte Risiko. Aus einer Baustelle wird ein Wohngebäude. Ab diesem Zeitpunkt sollte der vollständige Versicherungsschutz der verbundenen Wohngebäudeversicherung bestehen.

Diese umfasst regelmäßig die klassischen Gefahren:

• Feuer,
• Leitungswasser,
• Sturm,
• Hagel.

Leistungsstarke Tarife gehen inzwischen deutlich weiter und können beispielsweise zusätzlich sogenannte unbenannte Gefahren oder besondere technische Risiken einschließen.

Der Versicherer sollte über die Fertigstellung informiert werden. Gleiches gilt bei erheblichen Änderungen des geplanten Fertigstellungstermins. Dauert der Bau deutlich länger als ursprünglich angegeben, sollte geklärt werden, ob die maximale Dauer des Feuerrohbauschutzes weiterhin ausreicht.

Was sollte eine gute Wohngebäudeversicherung für einen Neubau leisten?

Bei einem neuen Einfamilienhaus sollte man sich nicht mit der Frage begnügen, ob Feuer, Leitungswasser und Sturm versichert sind. Moderne Gebäude enthalten erhebliche technische Werte. Gleichzeitig können die Kosten eines Wiederaufbaus nach einem Großschaden durch gestiegene Material-, Energie- und Arbeitskosten erheblich sein.

Je nach Gebäude und Tarif sollte deshalb unter anderem auf folgende Leistungen geachtet werden:

• grob fahrlässig verursachte Versicherungsfälle,
• Überspannungsschäden,
• Schäden an Ableitungsrohren auf dem Grundstück,
• gegebenenfalls Ableitungsrohre außerhalb des Grundstücks,
• Wärmepumpen,
• Wallboxen,
• Photovoltaikanlagen,
• Batteriespeicher,
• Smart-Home-Technik,
• Nebengebäude,
• Garagen und Carports,
• Grundstücksbestandteile,
• Aufräumungs- und Abbruchkosten,
• Bewegungs- und Schutzkosten,
• Dekontaminationskosten,
• Mehrkosten aufgrund behördlicher Wiederherstellungsauflagen,
• Mehrkosten durch Preissteigerungen,
• Hotelkosten beziehungsweise Kosten einer Ersatzunterkunft,
• Mietausfall beziehungsweise Nutzungsausfall,
• Schäden durch Rauch und Ruß,
• Vandalismus nach einem Einbruch,
• gegebenenfalls unbenannte Gefahren.

Gerade bei einem Neubau kann es daher wenig sinnvoll sein, ausschließlich nach dem niedrigsten Jahresbeitrag zu entscheiden. Eine Beitragsersparnis von beispielsweise 100 Euro im Jahr relativiert sich schnell, wenn ein wichtiger Leistungsbaustein im Schadenfall fehlt.

Elementarversicherung: Starkregen und Hochwasser separat absichern

Die Begriffe Leitungswasser und Überschwemmung werden im Alltag häufig durcheinandergebracht. Versicherungsrechtlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Gefahren.

Platzt ein versichertes Wasserrohr im Gebäude, ist dies grundsätzlich ein Fall für die Leitungswasserversicherung. Läuft nach einem extremen Starkregen dagegen Wasser über das Grundstück in Keller oder Erdgeschoss, handelt es sich regelmäßig um eine Überschwemmung.

Dafür wird der Elementarschutz benötigt.

Die Elementarschadenversicherung kann abhängig vom Vertrag insbesondere folgende Naturgefahren einschließen:

• Überschwemmung durch Starkregen,
• Überschwemmung durch Hochwasser,
• Rückstau,
• Erdbeben,
• Erdsenkung,
• Erdrutsch,
• Schneedruck,
• Lawinen,
• Vulkanausbruch.

Gerade Starkregen zeigt, warum Elementarschutz nicht nur für Grundstücke direkt neben einem Fluss relevant ist. Lokale Unwetter können nahezu überall auftreten. Wasser kann sich auf Straßen oder Grundstücken sammeln und anschließend über Kellerabgänge, Lichtschächte, Tiefgaragen oder ebenerdige Türen in ein Gebäude eindringen.

Bei Rückstauschäden sollte zusätzlich auf die jeweiligen Obliegenheiten geachtet werden. Versicherer können beispielsweise geeignete und funktionsfähige Rückstausicherungen voraussetzen.

Bauherrenhaftpflicht: Eine Baustelle schafft Haftungsrisiken

Wer auf seinem eigenen Grundstück baut, ist grundsätzlich Bauherr. Damit gehen Pflichten einher. Von Baustellen können erhebliche Gefahren für Nachbarn, Passanten, Besucher oder andere Verkehrsteilnehmer ausgehen.

Typische Schadenfälle können beispielsweise sein:

• Ein Passant stürzt in eine nicht ausreichend gesicherte Baugrube.
• Baumaterial fällt vom Gerüst und beschädigt ein parkendes Fahrzeug.
• Ein Kind gelangt auf das Grundstück und verletzt sich.
• Ein Bauzaun kippt um und beschädigt fremdes Eigentum.
• Durch Erdarbeiten entstehen Schäden auf dem Nachbargrundstück.
• Lose Baustoffe werden durch Wind auf die Straße geweht.
• Eine provisorische Zuwegung verursacht einen Unfall.

Gerade bei Personenschäden können die Forderungen sehr hoch ausfallen. Neben Behandlungskosten können beispielsweise Verdienstausfall, Schmerzensgeld, Pflegekosten oder langfristige Rentenforderungen entstehen.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung erfüllt deshalb zwei wichtige Aufgaben.

Sie prüft zunächst, ob überhaupt eine gesetzliche Haftung des Bauherrn besteht. Unbegründete Forderungen werden abgewehrt. Berechtigte Schadenersatzansprüche werden innerhalb der vereinbarten Versicherungssumme reguliert.

Diese Abwehr unbegründeter Forderungen wird häufig auch als passiver Rechtsschutz der Haftpflichtversicherung bezeichnet.

Ist eine separate Bauherrenhaftpflicht immer erforderlich?

Nicht zwingend. Viele moderne Privathaftpflichtversicherungen enthalten bereits Versicherungsschutz für private Bauvorhaben. Allerdings unterscheiden sich die Grenzen erheblich.

Bei manchen Verträgen gilt der Versicherungsschutz beispielsweise nur bis zu einer bestimmten Bausumme. Leistungsstärkere Tarife können deutlich höhere Baukosten oder teilweise auch Bauvorhaben ohne eine vergleichbare niedrige Begrenzung einschließen.

Vor Abschluss einer zusätzlichen Bauherrenhaftpflicht sollte deshalb zunächst die vorhandene Privathaftpflicht überprüft werden.

Zu klären sind insbesondere:

• Ist das Bauherrenrisiko überhaupt enthalten?
• Gibt es eine maximale Bausumme?
• Wie wird die Bausumme definiert?
• Sind Eigenleistungen eingeschlossen?
• Ist das konkrete Grundstück erfasst?
• Gibt es Einschränkungen bei Neubauten?
• Welche Versicherungssumme steht für Personen- und Sachschäden zur Verfügung?

Besteht bereits ausreichender Schutz, ist keine zweite Versicherung für dasselbe Haftpflichtrisiko erforderlich.

„Der Generalunternehmer baut doch alles“ – hafte ich trotzdem?

Ein Generalunternehmer übernimmt häufig nahezu die komplette Errichtung des Hauses und koordiniert zahlreiche Subunternehmer. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Grundstückseigentümer seine Stellung als Bauherr verliert.

Wer bereits Eigentümer des Grundstücks ist und darauf ein Haus errichten lässt, bleibt grundsätzlich Bauherr.

Natürlich haftet ein Bauunternehmen für eigene Fehler und Pflichtverletzungen. Auch Verkehrssicherungspflichten können teilweise übertragen werden. Trotzdem können eigene Pflichten und damit eigene Haftungsrisiken des Bauherrn verbleiben.

Kommt es zu einem Schaden, muss deshalb möglicherweise geklärt werden, ob der Generalunternehmer, ein Subunternehmer, der Bauherr oder mehrere Beteiligte verantwortlich sind.

Genau deshalb sollte der Bauherr seinen eigenen Haftpflichtschutz nicht allein mit dem Satz „Die Baufirma wird schon versichert sein“ abhaken.

Generalunternehmer und Bauträger: Ein wichtiger Unterschied

Versicherungstechnisch sollte man Generalunternehmer und Bauträger nicht in einen Topf werfen.

Bauen mit Generalunternehmer

Beim Generalunternehmer besitzt der Auftraggeber üblicherweise bereits das Grundstück. Der Generalunternehmer errichtet darauf das vereinbarte Gebäude.

Der Grundstückseigentümer bleibt Bauherr und sollte seine eigenen Haftungs- und Baustellenrisiken prüfen.

Kauf vom Bauträger

Beim klassischen Bauträgermodell erwirbt der Käufer dagegen Grundstück und zu errichtendes Gebäude als Gesamtpaket. Während der Bauphase ist zunächst der Bauträger Bauherr.

Das bedeutet, dass der Erwerber nicht dieselben Baustellenrisiken selbst absichern muss wie ein klassischer Bauherr auf eigenem Grundstück.

Trotzdem muss rechtzeitig geklärt werden, wann der eigene Versicherungsschutz beginnen soll. Relevant ist insbesondere der Zeitpunkt, an dem Gefahr, Besitz beziehungsweise Eigentum auf den Erwerber übergehen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Was gilt nach dem Grundstückskauf?

Ein häufig übersehener Zeitraum liegt zwischen Grundstückskauf und Baubeginn.

Das Grundstück gehört bereits dem künftigen Bauherrn, obwohl vielleicht noch monatelang keine Bauarbeiten stattfinden. Trotzdem können bereits Haftungsrisiken bestehen.

Beispiele:

• Ein nicht ausreichend gesicherter Baum stürzt auf ein Nachbargrundstück.
• Ein Passant verletzt sich aufgrund einer Gefahrenstelle.
• Eine Mauer oder Einfriedung verursacht einen Schaden.
• Verkehrssicherungspflichten werden verletzt.

Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jeder Grundstückskäufer sofort eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen muss.

Viele Privathaftpflichtversicherungen schließen unbebaute Grundstücke oder Grundstücke für ein künftig selbst genutztes Einfamilienhaus ein. Teilweise bestehen allerdings Flächengrenzen oder andere Voraussetzungen.

Die erste Frage lautet deshalb immer: Ist das Grundstück bereits über meine Privathaftpflicht versichert?

Ist dies nicht der Fall, kann eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht erforderlich sein.

Was gilt nach Fertigstellung, wenn ich noch nicht eingezogen bin?

Auch der Zeitraum zwischen Fertigstellung und tatsächlichem Einzug sollte betrachtet werden.

Bei vielen leistungsstarken Privathaftpflichtversicherungen ist das künftig selbst genutzte Einfamilienhaus bereits erfasst. Ob dies jedoch auch für eine längere Leerstandsphase oder für jede konkrete Konstellation gilt, hängt vom Vertrag ab.

Steht das Gebäude nach Fertigstellung längere Zeit leer, sollte deshalb sowohl mit dem Haftpflicht- als auch mit dem Gebäudeversicherer geklärt werden, welche Regelungen gelten.

Bei vermieteten Immobilien gelten wiederum andere Voraussetzungen. Hier kann eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht dauerhaft erforderlich sein, sofern die Immobilie nicht bereits ausdrücklich über einen anderen Haftpflichtvertrag eingeschlossen ist.

Bauleistungsversicherung: Kaskoschutz für das Bauprojekt

Während die Bauherrenhaftpflicht Schäden Dritter absichert, geht es bei der Bauleistungsversicherung um das Bauwerk selbst.

Sie schützt gegen bestimmte unvorhergesehen eintretende Beschädigungen oder Zerstörungen der versicherten Bauleistung.

Je nach Versicherungsbedingungen können beispielsweise folgende Schäden versichert sein:

• außergewöhnliche Witterungseinflüsse,
• ungewöhnlich starke Niederschläge,
• Sturm während der Bauphase,
• Vandalismus,
• mutwillige Beschädigungen,
• Ungeschicklichkeit,
• Fahrlässigkeit,
• bestimmte Konstruktionsfehler,
• bestimmte Materialfehler,
• bestimmte Ausführungsfehler,
• unbekannte Eigenschaften des Baugrundes,
• Beschädigung bereits erstellter Bauleistungen,
• Diebstahl bereits fest eingebauter Bauteile, sofern tariflich eingeschlossen.

Der konkrete Leistungsumfang unterscheidet sich erheblich. „Bauleistungsversicherung“ bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jede Beschädigung auf der Baustelle versichert ist.

Was zahlt die Bauleistungsversicherung nicht?

Auch eine umfangreiche Bauleistungsversicherung hat Ausschlüsse.

Regelmäßig problematisch beziehungsweise nicht ohne Weiteres versichert sind unter anderem:

• normaler Verschleiß,
• normale Witterungseinflüsse, mit denen während der Bauzeit gerechnet werden muss,
• reine Mängelbeseitigung,
• Insolvenz eines Bauunternehmens,
• Vertragsstrafen,
• Bauzeitüberschreitungen ohne versicherten Sachschaden,
• Diebstahl von noch nicht eingebautem Material, soweit nicht besonders vereinbart,
• Werkzeuge und Baumaschinen des Handwerkers,
• Personenschäden,
• Brandgefahren, soweit diese über die Feuerrohbauversicherung versichert werden.

Ein besonders wichtiger Unterschied besteht zwischen einem Mangel und einem daraus resultierenden Schaden.

Wird beispielsweise eine Leistung von einem Handwerker mangelhaft ausgeführt, bedeutet dies nicht automatisch, dass die Bauleistungsversicherung die Kosten übernimmt, um die mangelhafte Arbeit korrekt neu auszuführen.

Entsteht aus einem Ausführungsfehler allerdings ein zusätzlicher versicherter Sachschaden an anderen Teilen des Bauwerks, kann die Situation anders aussehen.

Brauche ich eine Bauleistungsversicherung bei einem Generalunternehmer?

Bei einem klassischen Generalunternehmervertrag ist eine eigene Bauleistungsversicherung nicht automatisch zwingend erforderlich. Der Unternehmer trägt nach § 644 BGB grundsätzlich bis zur Abnahme die Gefahr für sein Werk. Aus dem konkreten Vertrag und gegebenenfalls wirksam einbezogenen besonderen Vertragsbedingungen können sich jedoch zusätzliche Regelungen ergeben.

Vor einem Verzicht sollte geklärt werden, wie das Bauprojekt tatsächlich abgesichert ist.

Wichtige Fragen sind:

• Besitzt der Generalunternehmer eine Bauleistungsversicherung?
• Gilt diese konkret für Ihr Bauprojekt?
• Ist der Bauherr mitversichert?
• Wie hoch ist die Selbstbeteiligung?
• Welche Schäden sind ausgeschlossen?
• Was gilt bei Eigenleistungen?
• Was gilt bei selbst gekauften Baustoffen?
• Wie werden Schäden behandelt, an denen mehrere Gewerke beteiligt sind?
• Was geschieht bei einem Streit über die Schadenursache?

Besonders relevant wird eine eigene Bauleistungsversicherung, wenn der Bauherr mehrere Unternehmen selbst beauftragt oder einen Teil der Arbeiten in Eigenleistung durchführt.

Bauleistungsversicherung bei Eigenleistungen

Wer selbst mauert, den Innenausbau übernimmt, Leitungen vorbereitet oder gemeinsam mit Freunden Arbeiten ausführt, sollte den Versicherer über die Eigenleistungen informieren.

Zum einen steigt dadurch der Wert der vom Bauherrn selbst getragenen Arbeiten. Zum anderen kann sich die Risikoverteilung gegenüber einem reinen Generalunternehmerprojekt verändern.

Auch selbst beschafftes Material sollte berücksichtigt werden. Ein vom Bauherrn separat gekaufter hochwertiger Parkettboden oder eine bereits angelieferte Küche ist nicht automatisch deshalb versichert, weil auf dem Grundstück eine Bauleistungsversicherung besteht.

Bauherren-Rechtsschutz: Warum der normale Rechtsschutz oft nicht reicht

Ein Neubau kann finanziell auch dann eskalieren, wenn kein klassischer Sachschaden eintritt.

Einige der teuersten Konflikte drehen sich um:

• Baumängel,
• Planungsfehler,
• Architektenleistungen,
• Nachtragsforderungen,
• Mehrkosten,
• Bauzeitüberschreitungen,
• Abnahmeverweigerung,
• Streit über Abschlagszahlungen,
• Mängelbeseitigung,
• Grundstückskauf,
• Bauträgerverträge.

Wer bereits eine Rechtsschutzversicherung besitzt, geht häufig davon aus, dass solche Streitigkeiten automatisch abgedeckt sind.

Genau das ist jedoch in vielen Verträgen nicht der Fall.

Das sogenannte Baurisiko beziehungsweise Streitigkeiten im unmittelbaren Zusammenhang mit Planung, Errichtung oder grundlegender Veränderung einer Immobilie sind in klassischen Rechtsschutzbedingungen häufig ausgeschlossen.

Welche Versicherer bieten Bauherren-Rechtsschutz?

Inzwischen gibt es spezielle Lösungen für private Bauvorhaben.

Stand September 2026 bietet beispielsweise die ARAG im Premiumbereich einen Bauherren-Rechtsschutz an. Nach den aktuell veröffentlichten Anbieterinformationen gilt für diesen Schutz eine Wartezeit von sechs Monaten.

Die ÖRAG bietet ebenfalls einen speziellen Bauherren-Rechtsschutz für privat genutzte Immobilien an. Dort besteht nach den derzeitigen Anbieterinformationen keine klassische Wartezeit. Der Vertrag muss jedoch rechtzeitig vor Beginn der Bau- beziehungsweise Sanierungsmaßnahme abgeschlossen werden. Zudem gelten weitere Voraussetzungen für den Abschluss.

Die Beispiele zeigen, warum die pauschale Aussage „Bauherren-Rechtsschutz hat zwölf Monate Wartezeit“ nicht korrekt wäre. Die Bedingungen unterscheiden sich deutlich.

Bauherren-Rechtsschutz unbedingt rechtzeitig prüfen

Der Zeitpunkt ist entscheidend.

Eine Rechtsschutzversicherung lässt sich nicht erst dann sinnvoll abschließen, wenn der Bauunternehmer bereits eine Rechnung über einen umstrittenen Nachtrag geschickt hat oder ein Sachverständiger massive Baumängel festgestellt hat.

Bereits eingetretene oder konkret absehbare Rechtsstreitigkeiten werden nicht nachträglich versicherbar.

Wer einen Neubau plant, sollte deshalb möglichst bereits vor Abschluss der maßgeblichen Bauverträge prüfen, ob ein entsprechender Rechtsschutz gewünscht ist und welche Abschlussfristen gelten.

Verglichen werden sollten dabei insbesondere:

• Versicherungssumme,
• Selbstbeteiligung,
• maximal versicherte Bau- beziehungsweise Kaufsumme,
• versicherte Rechtsbereiche,
• Wartezeit,
• Versicherungsdauer,
• Mitversicherung von Architekten- und Planungsstreitigkeiten,
• Schutz beim Grundstückskauf,
• Schutz bei Bauträgerverträgen,
• Regelungen für außergerichtliche Gutachter- oder Mediationsverfahren.

Photovoltaikversicherung: Reicht die Gebäudeversicherung?

Photovoltaikanlagen gehören inzwischen bei vielen Neubauten zur Standardausstattung. Gleichzeitig können Module, Wechselrichter und Batteriespeicher einen fünfstelligen oder noch höheren Gesamtwert erreichen.

Viele Gebäudeversicherungen ermöglichen die Mitversicherung einer Photovoltaikanlage. Entscheidend ist allerdings, welche Schäden tatsächlich abgedeckt sind.

Eine reine Mitversicherung gegen klassische Gebäudegefahren kann beispielsweise Schutz bieten bei:

• Brand,
• Blitzschlag,
• Sturm,
• Hagel,
• gegebenenfalls weiteren vereinbarten Naturgefahren.

Eine spezielle Photovoltaikversicherung beziehungsweise Elektronikversicherung kann deutlich weiter gehen.

Welche zusätzlichen Schäden kann eine Photovoltaikversicherung abdecken?

Je nach Tarif sind beispielsweise versicherbar:

• Überspannung,
• Kurzschluss,
• Induktion,
• Bedienungsfehler,
• Ungeschicklichkeit,
• Vandalismus,
• Diebstahl,
• Tierbiss,
• Beschädigung durch äußere Einwirkungen,
• Schäden am Wechselrichter,
• Schäden am Batteriespeicher,
• bestimmte innere Betriebsschäden,
• bestimmte technische Schäden,
• Ertragsausfall aufgrund eines versicherten Sachschadens.

Gerade die Absicherung sogenannter innerer Betriebsschäden kann interessant sein. Ein Wechselrichter muss nicht erst durch Sturm oder Blitz beschädigt werden, um auszufallen.

Eine hochwertige technische Versicherung kann deshalb Risiken erfassen, die über die klassischen Gefahren der Gebäudeversicherung hinausgehen.

Normaler Verschleiß, Alterung oder ein reiner Herstellungsfehler werden dadurch jedoch nicht automatisch zu einem Versicherungsfall. Versicherung, Herstellergarantie und gesetzliche Gewährleistung sind voneinander zu unterscheiden.

Wann sollte die Photovoltaikanlage versichert werden?

Nicht erst nach Inbetriebnahme.

Schon während der Montage befinden sich teure Module und technische Komponenten auf der Baustelle. Deshalb sollte vor Anlieferung beziehungsweise Installation geklärt werden, welcher Vertrag in dieser Phase greift.

Möglich sind – abhängig von der Vertragsgestaltung – beispielsweise:

• Versicherung über die Bauleistungsversicherung,
• Versicherung über den Installationsbetrieb,
• Einschluss in die Wohngebäudeversicherung,
• separate Photovoltaikversicherung mit entsprechender Montagephase.

Im Zweifel sollte schriftlich bestätigt werden, ab welchem Zeitpunkt Module, Wechselrichter und Speicher tatsächlich versichert sind.

Photovoltaikanlage und Haftpflicht

Neben Schäden an der eigenen Anlage kann auch die Haftung gegenüber Dritten relevant werden.

Beispiel: Ein Solarmodul löst sich und beschädigt ein fremdes Fahrzeug. Oder ein technischer Defekt führt zu einem Brand, der auf ein Nachbargebäude übergreift.

Bei modernen Privathaftpflichtverträgen ist das Betreiberhaftpflichtrisiko typischer privater Photovoltaikanlagen häufig bereits mitversichert. Trotzdem sollte dieser Punkt ausdrücklich geprüft werden.

Relevant können insbesondere Größe, Leistung und Nutzung der Anlage sein.

Wärmepumpe: Moderne Heiztechnik mit eigenem Schadenpotenzial

Auch Wärmepumpen sind bei Neubauten inzwischen nahezu Standard.

Je nach Ausführung können erhebliche Werte außerhalb oder innerhalb des Gebäudes installiert sein. Klassische Feuer-, Sturm- oder Hagelschäden lassen sich häufig über die Gebäudeversicherung absichern.

Darüber hinaus sollte geprüft werden, wie der Tarif mit folgenden Risiken umgeht:

• Überspannung,
• Kurzschluss,
• Elektronikschäden,
• Tierbiss,
• Diebstahl außen aufgestellter Komponenten,
• Vandalismus,
• innere technische Schäden,
• Bedienungsfehler.

Einige Gebäudeversicherer bieten inzwischen spezielle Technik- oder Wärmepumpenbausteine an. Alternativ können eigenständige technische Versicherungen infrage kommen.

Batteriespeicher nicht vergessen

Bei einer Photovoltaikanlage konzentriert sich die Aufmerksamkeit häufig auf die Solarmodule. Tatsächlich kann der Batteriespeicher einen erheblichen Teil des Anlagenwertes ausmachen.

Deshalb sollte ausdrücklich geklärt werden, ob der Speicher:

• Bestandteil der Gebäudeversicherung ist,
• Bestandteil einer Photovoltaikversicherung ist,
• gegen Überspannung und Kurzschluss versichert ist,
• gegen bestimmte innere Betriebsschäden versichert ist,
• in korrekter Höhe berücksichtigt wurde.

Wallbox und weitere Haustechnik

Auch Wallboxen, Smart-Home-Steuerungen, elektrische Rollläden, Lüftungsanlagen und andere technische Komponenten sollten beim Neubau nicht vergessen werden.

Bei fest mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen kann Versicherungsschutz über die Wohngebäudeversicherung bestehen. Der genaue Umfang hängt jedoch vom Tarif ab.

Gerade bei hochwertiger Haustechnik lohnt sich deshalb ein moderner Tarif mit ausreichend weit gefasster Definition des versicherten Gebäudes und der versicherten Gebäudebestandteile.

Private Bauhelfer: BG BAU beachten

Viele Bauherren sparen Kosten durch Eigenleistungen. Häufig helfen Eltern, Geschwister, Freunde oder Nachbarn.

Diese Hilfe hat allerdings auch versicherungsrechtliche Folgen.

Private Bauhelfer fallen grundsätzlich unter die gesetzliche Unfallversicherung über die BG BAU. Das Bauvorhaben und die Helfer müssen entsprechend gemeldet werden, und für die geleisteten Arbeitsstunden können Beiträge entstehen.

Dabei spielt grundsätzlich keine entscheidende Rolle, ob der Helfer Geld erhält oder unentgeltlich arbeitet.

Die Bauherrenhaftpflicht ersetzt diesen gesetzlichen Unfallversicherungsschutz nicht.

Was versichert die BG BAU?

Die gesetzliche Unfallversicherung betrifft insbesondere Arbeitsunfälle während der Tätigkeit auf der privaten Baustelle und damit zusammenhängende versicherte Wegeunfälle.

Stürzt beispielsweise ein privater Bauhelfer beim Innenausbau von einer Leiter und verletzt sich schwer, ist dies ein völlig anderes Risiko als ein Haftpflichtschaden gegenüber einem Passanten.

Deshalb sollte zwischen:

• Bauherrenhaftpflicht,
• gesetzlicher Unfallversicherung der Helfer und
• gegebenenfalls privater Unfallversicherung

klar unterschieden werden.

Der Bauherr selbst sowie Ehe- oder Lebenspartner sind nicht automatisch in gleicher Weise wie klassische Bauhelfer pflichtversichert. Hier kann gegebenenfalls freiwilliger Versicherungsschutz geprüft werden.

Finanzierung: Welche Versicherungen verlangt die Bank?

Bei finanzierten Neubauten spielt zusätzlich die finanzierende Bank eine Rolle.

Das Gebäude dient der Bank regelmäßig als Sicherheit für das Darlehen. Entsprechend liegt auch dem Kreditgeber daran, dass ein schwerer Brand nicht den gesamten Wert der Immobilie vernichtet.

Banken können deshalb einen Nachweis über ausreichenden Feuer- beziehungsweise Gebäudeversicherungsschutz verlangen.

Welche Nachweise konkret erforderlich sind, sollte frühzeitig mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden. Die Anforderungen der Finanzierung ersetzen jedoch nicht die eigene Prüfung des Versicherungsschutzes.

Nur weil der Bank ein Versicherungsnachweis genügt, bedeutet das nicht automatisch, dass der Tarif auch hinsichtlich Elementarschäden, grober Fahrlässigkeit, Haustechnik oder sonstiger Leistungsmerkmale optimal ausgestaltet ist.

Welche Versicherung wird in welcher Bauphase benötigt?

Phase 1: Das Grundstück wurde gekauft

Noch bevor ein Bagger auf dem Grundstück steht, sollte die Privathaftpflicht geprüft werden.

Ist mein unbebautes Grundstück beziehungsweise das künftig selbst genutzte Grundstück versichert?

Wenn nicht, kann vorübergehend eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht erforderlich sein.

Außerdem sollte bereits jetzt über Bauherren-Rechtsschutz nachgedacht werden. Bei bestimmten Tarifen können Wartezeiten oder Abschlussfristen eine spätere Absicherung erschweren oder verhindern.

Phase 2: Bauvertrag steht, Baubeginn rückt näher

Jetzt sollte spätestens die spätere Gebäudeversicherung ausgewählt werden.

Zu klären sind:

• Feuerrohbauversicherung,
• spätere Wohngebäudeversicherung,
• Elementarschutz,
• Bauherrenhaftpflicht,
• Bauleistungsversicherung,
• Bauherren-Rechtsschutz.

Phase 3: Baustelle läuft

Während der Bauphase sollten Veränderungen nicht ignoriert werden.

Beispiele:

• Die Bausumme steigt deutlich.
• Der Bau verzögert sich.
• Zusätzliche Eigenleistungen werden übernommen.
• Ein Pool wird ergänzt.
• Eine Garage kommt hinzu.
• Die ursprünglich nicht geplante Photovoltaikanlage wird doch gebaut.
• Ein Batteriespeicher wird ergänzt.

Solche Veränderungen können den Versicherungsschutz beeinflussen und sollten gegebenenfalls dem Versicherer mitgeteilt werden.

Phase 4: Photovoltaik und Wärmepumpe werden installiert

Spätestens jetzt muss geklärt werden, über welchen Vertrag die Technik während Montage und späterem Betrieb versichert ist.

Bei der Photovoltaikanlage sollte ausdrücklich geprüft werden, ob nur klassische Gebäudegefahren oder auch Elektronik- und Betriebsschäden versichert werden sollen.

Phase 5: Das Haus ist fertig

Mit Fertigstellung beziehungsweise Bezugsfertigkeit wird der Gebäudeversicherer informiert.

Nun sollte der vollständige Versicherungsschutz bestehen.

Kontrolliert werden sollten nochmals:

• Elementarschutz,
• Photovoltaikanlage,
• Batteriespeicher,
• Wärmepumpe,
• Garage,
• Carport,
• Nebengebäude,
• Wallbox,
• besondere Grundstücksbestandteile.

Die häufigsten Fehler bei der Versicherung eines Neubaus

Fehler 1: Erst nach Fertigstellung nach einer Gebäudeversicherung suchen

Dadurch wird die Möglichkeit verschenkt, Feuerrohbau- und spätere Gebäudeversicherung sinnvoll miteinander zu verbinden.

Fehler 2: „Der Generalunternehmer wird schon versichert sein“

Selbst wenn das Unternehmen einen guten Versicherungsschutz besitzt, beantwortet das noch nicht die Frage, ob sämtliche Risiken des Bauherrn ausreichend mitversichert sind.

Fehler 3: Bauherrenhaftpflicht doppelt abschließen

Ist das konkrete Bauvorhaben bereits ohne relevante Einschränkung in einer leistungsstarken Privathaftpflicht versichert, kann eine separate Bauherrenhaftpflicht unnötig sein.

Fehler 4: Bauleistungsversicherung mit Baumängelversicherung verwechseln

Eine Bauleistungsversicherung bezahlt nicht automatisch die Beseitigung jeder mangelhaft ausgeführten Handwerkerleistung.

Fehler 5: Starkregen mit Leitungswasser verwechseln

Überschwemmung durch Starkregen benötigt regelmäßig einen vereinbarten Elementarschutz.

Fehler 6: Photovoltaik nur „irgendwie“ mitversichern

Die Aussage „PV ist eingeschlossen“ sagt noch wenig darüber aus, ob Elektronikschäden, Wechselrichter, Batteriespeicher, innere Betriebsschäden oder Ertragsausfall versichert sind.

Fehler 7: Bauherren-Rechtsschutz zu spät abschließen

Ist der Konflikt bereits entstanden oder konkret absehbar, kann der Versicherungsschutz nicht rückwirkend geschaffen werden.

Fehler 8: Private Bauhelfer nicht berücksichtigen

Wer Freunde oder Verwandte auf der Baustelle einsetzt, sollte die Pflichten gegenüber der BG BAU rechtzeitig prüfen.

Welche Versicherungen sind beim Neubau besonders wichtig?

Eine pauschale Pflichtliste gibt es nicht. Für einen typischen privaten Neubau auf eigenem Grundstück lässt sich jedoch folgende Orientierung geben:

Grundlegender Schutz:

• Wohngebäudeversicherung mit Feuerrohbauversicherung,
• Elementarschutz,
• ausreichender Bauherren-Haftpflichtschutz.

Je nach Bauvertrag und Bauorganisation:

• Bauleistungsversicherung,
• Bauherren-Rechtsschutz.

Je nach technischer Ausstattung:

• Photovoltaikversicherung,
• erweiterter Elektronikschutz,
• Wärmepumpenversicherung beziehungsweise entsprechender Zusatzbaustein.

Je nach Grundstück und Nutzung:

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Neubauversicherungen vergleichen: Nicht die Anzahl der Verträge entscheidet

Ein gutes Versicherungskonzept besteht nicht darin, möglichst viele Policen abzuschließen.

Im Gegenteil: Doppelte Absicherungen kosten Geld, ohne zwingend zusätzlichen Nutzen zu bringen. Gleichzeitig können trotz mehrerer Verträge Lücken bestehen, wenn sich die Versicherungen nicht sinnvoll ergänzen.

Entscheidend ist deshalb das Zusammenspiel.

Ein sinnvoller Ablauf kann beispielsweise so aussehen:

• Das Grundstück ist zunächst über die Privathaftpflicht oder gegebenenfalls eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht versichert.
• Mit Baubeginn greift ein ausreichender Bauherren-Haftpflichtschutz.
• Der Rohbau erhält Feuerdeckung über die Feuerrohbauversicherung.
• Unvorhergesehene Baustellenschäden werden bei entsprechendem Vertrag über die Bauleistungsversicherung abgesichert.
• Nach Fertigstellung geht der Schutz in die vollständige Wohngebäudeversicherung über.
• Elementarschäden werden ausdrücklich eingeschlossen.
• Photovoltaikanlage, Batteriespeicher und Wärmepumpe erhalten bei Bedarf eine weitergehende technische Deckung.

Genau diese Übergänge sind oft wichtiger als der einzelne Versicherungsvertrag.

Versicherungen für den Neubau direkt vergleichen

Wer einen Neubau plant, sollte die wichtigsten Versicherungen möglichst vor Beginn der Bauarbeiten prüfen. Neben dem Beitrag sind vor allem Versicherungsumfang, Laufzeit, Selbstbeteiligung und die Abgrenzung zwischen den einzelnen Verträgen entscheidend.

Häufige Fragen zur Versicherung beim Neubau

Ist eine Feuerrohbauversicherung gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Feuerrohbauversicherung besteht nicht. Bei einem finanzierten Neubau kann die Bank allerdings einen entsprechenden Versicherungsschutz verlangen. Unabhängig davon gehört das Feuerrisiko zu den existenziellen Risiken eines Bauprojekts.

Ist die Feuerrohbauversicherung kostenlos?

Bei vielen Versicherern wird sie im Zusammenhang mit der späteren Wohngebäudeversicherung ohne separaten Mehrbeitrag angeboten. Die genaue Beitragsgestaltung und die maximale Versicherungsdauer unterscheiden sich jedoch.

Wie lange läuft eine Feuerrohbauversicherung?

Das hängt vom Versicherer und Tarif ab. Der kostenlose beziehungsweise eingeschlossene Zeitraum ist häufig begrenzt. Bei erheblichen Bauverzögerungen sollte deshalb rechtzeitig geprüft werden, ob eine Verlängerung erforderlich ist.

Was passiert bei einer Bauverzögerung?

Eine wesentliche Verzögerung sollte dem Versicherer angezeigt werden. Entscheidend ist insbesondere, ob die vereinbarte Dauer des Rohbauschutzes überschritten wird.

Wann beginnt der volle Schutz der Wohngebäudeversicherung?

Regelmäßig mit dem vertraglich maßgeblichen Zeitpunkt der Fertigstellung beziehungsweise Bezugsfertigkeit. Die konkreten Versicherungsbedingungen sind maßgeblich.

Ist Elementarschutz automatisch enthalten?

Nicht zwingend. Elementarschäden müssen ausdrücklich Bestandteil des Vertrages sein. Dies sollte bereits beim Abschluss der Wohngebäudeversicherung geprüft werden.

Brauche ich eine Bauherrenhaftpflicht, wenn ich einen Generalunternehmer habe?

Ein Generalunternehmer beseitigt nicht automatisch alle Haftungsrisiken des Bauherrn. Wer auf dem eigenen Grundstück bauen lässt, bleibt grundsätzlich Bauherr. Allerdings kann das Bauherrenrisiko bereits in einer leistungsstarken Privathaftpflicht enthalten sein.

Ist die Bauherrenhaftpflicht in meiner Privathaftpflicht enthalten?

Das hängt vom Tarif ab. Viele Verträge versichern private Bauvorhaben bis zu einer bestimmten Bausumme. Leistungsstarke Tarife können einen deutlich weitergehenden Schutz bieten. Die konkrete Bausumme und die Vertragsbedingungen sollten vor Baubeginn geprüft werden.

Brauche ich eine Bauherrenhaftpflicht beim Kauf vom Bauträger?

Beim klassischen Bauträgermodell ist während der Bauphase zunächst der Bauträger selbst Bauherr. Die Situation unterscheidet sich daher deutlich vom Neubau auf dem eigenen Grundstück.

Was ist der Unterschied zwischen Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung?

Die Bauherrenhaftpflicht versichert gesetzliche Schadenersatzansprüche Dritter. Die Bauleistungsversicherung betrifft dagegen bestimmte Sachschäden an der eigenen Bauleistung beziehungsweise am entstehenden Gebäude.

Brauche ich bei einem Generalunternehmer eine Bauleistungsversicherung?

Nicht in jedem Fall. Es sollte zunächst geprüft werden, welche Gefahr der Generalunternehmer bis zur Abnahme trägt und ob bereits eine Bauleistungsversicherung besteht. Eigenleistungen, selbst beschaffte Baustoffe und zusätzliche Gewerke können für einen eigenen Vertrag sprechen.

Ist Vandalismus auf der Baustelle versichert?

Vandalismusschäden können über eine Bauleistungsversicherung versichert sein. Entscheidend sind die konkreten Versicherungsbedingungen.

Ist Diebstahl von Baustoffen versichert?

Nicht automatisch. Häufig besteht Versicherungsschutz insbesondere für bereits fest eingebaute Gebäudebestandteile. Lose gelagerte Baustoffe können ausgeschlossen sein.

Zahlt die Bauleistungsversicherung bei Baumängeln?

Die reine Beseitigung einer mangelhaft ausgeführten Leistung ist grundsätzlich nicht automatisch versichert. Entsteht aus einem Fehler zusätzlich ein versicherter Sachschaden, kann die Situation anders zu beurteilen sein.

Benötige ich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für ein unbebautes Grundstück?

Nur wenn das Grundstücksrisiko nicht bereits ausreichend über die Privathaftpflicht oder einen anderen Haftpflichtvertrag versichert ist. Viele gute Privathaftpflichtverträge schließen bestimmte unbebaute beziehungsweise künftig selbst genutzte Grundstücke ein.

Was gilt nach Fertigstellung vor dem Einzug?

Dieser Zeitraum sollte insbesondere bei längerem Leerstand ausdrücklich mit Haftpflicht- und Gebäudeversicherer abgestimmt werden.

Ist eine Photovoltaikanlage automatisch über die Gebäudeversicherung versichert?

Das hängt vom Tarif ab. Selbst bei grundsätzlicher Mitversicherung können technische Risiken wie Bedienungsfehler, bestimmte innere Betriebsschäden oder Ertragsausfälle fehlen.

Wann sollte eine Photovoltaikversicherung beginnen?

Idealerweise wird der Versicherungsschutz bereits vor beziehungsweise mit Beginn der Montage geklärt. So wird vermieden, dass während der Installationsphase eine unnötige Versicherungslücke entsteht.

Ist der Batteriespeicher mitversichert?

Nur wenn dies aus dem jeweiligen Vertrag hervorgeht. Gerade bei hochwertigen Speichern sollte ausdrücklich geprüft werden, ob sie zur versicherten Photovoltaikanlage beziehungsweise zum versicherten Gebäude gehören und welche Gefahren abgedeckt sind.

Ist eine Wärmepumpe automatisch versichert?

Viele Gebäudeversicherungen schließen Wärmepumpen als Gebäudebestandteil ein. Weitergehende technische Risiken können jedoch besondere Bausteine oder einen leistungsstärkeren Tarif erfordern.

Müssen private Bauhelfer bei der BG BAU gemeldet werden?

Private Bauvorhaben mit Helfern können Melde- und Beitragspflichten gegenüber der BG BAU auslösen. Dabei ist grundsätzlich nicht entscheidend, ob Freunde oder Verwandte bezahlt werden oder unentgeltlich helfen.

Reicht meine normale Rechtsschutzversicherung bei einem Streit mit dem Bauunternehmen?

Häufig nicht. Das klassische Baurisiko ist in vielen Rechtsschutzversicherungen ausgeschlossen. Spezielle Bauherren-Rechtsschutzprodukte beziehungsweise entsprechende Premiumbausteine können dieses Risiko teilweise absichern.

Kann ich Bauherren-Rechtsschutz noch nach Baubeginn abschließen?

Das hängt vom Anbieter und den konkreten Bedingungen ab. Wartezeiten und Abschlussfristen müssen beachtet werden. Bereits eingetretene oder absehbare Streitigkeiten lassen sich nicht nachträglich versichern.

Fazit: Den Neubau von Anfang an als Gesamtrisiko betrachten

Ein Neubau durchläuft mehrere völlig unterschiedliche Risikophasen. Zunächst besitzt man vielleicht nur ein Grundstück. Wenige Monate später steht dort ein Rohbau im Wert von mehreren hunderttausend Euro. Danach kommen Fenster, Elektrik, Heizung, Wärmepumpe, Photovoltaikanlage, Batteriespeicher und Innenausbau hinzu. Schließlich wird aus der Baustelle das eigene Zuhause.

Der Versicherungsschutz sollte diesen Weg begleiten.

Für viele Bauherren beginnt das mit der Privathaftpflicht beziehungsweise gegebenenfalls einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für das Grundstück. Mit Beginn der Bauarbeiten wird der Bauherren-Haftpflichtschutz entscheidend. Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung schützen unterschiedliche Sachrisiken der Bauphase. Ein Bauherren-Rechtsschutz kann wichtige rechtliche Streitigkeiten absichern, muss aber rechtzeitig abgeschlossen werden.

Nach Fertigstellung übernimmt schließlich die Wohngebäudeversicherung die zentrale Rolle. Elementarschäden, moderne Gebäudetechnik, Photovoltaikanlage, Batteriespeicher und Wärmepumpe sollten dabei nicht nur beiläufig erwähnt, sondern tatsächlich anhand des Bedingungswerks geprüft werden.

Am Ende geht es deshalb nicht darum, möglichst viele Versicherungsverträge in einem Ordner zu sammeln. Entscheidend ist ein möglichst lückenloses Konzept ohne unnötige Doppelversicherung.

Wer den Versicherungsschutz rechtzeitig plant, weiß bereits vor dem ersten Spatenstich, welcher Vertrag wann zuständig ist. Das ist deutlich angenehmer, als diese Frage erst dann zu klären, wenn der Keller unter Wasser steht, der Wechselrichter streikt oder sich Bauherr und Generalunternehmer gegenseitig Rechnungen und Anwaltsschreiben zuschieben.